資產(chǎn)盤活與資本化運作，從來不是一蹴而就的短跑，而是一場考驗耐力與智慧的馬拉松。
在這場區(qū)域經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型突圍中，我們必須清醒地認識到：脫離產(chǎn)業(yè)談盤活，是無源之水；脫離運營談資本，是空中樓閣。
真正的破局，在于重塑區(qū)域經(jīng)濟的底層邏輯。
我們要用“運營前置”取代“盲目建設”，用“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”取代“單一收租”，用“金融閉環(huán)”取代“債務依賴”。
只有把產(chǎn)業(yè)鏈、結(jié)算中心和稅收貢獻牢牢扎根在區(qū)域經(jīng)濟的土壤里，才能換取長期的政策支持與資本青睞。
當前，許多地方正陷入一種“捧著金飯碗要飯”的怪圈。
一邊是財政收支平衡壓力劇增，傳統(tǒng)“以地生財”的模式難以為繼；另一邊，卻是海量低效、閑置的存量資產(chǎn)在角落里“沉睡”。
過去，我們習慣于大拆大建，靠投資拉動GDP，但如今，這種粗放型的增長邏輯已經(jīng)撞上了南墻。
資產(chǎn)規(guī)?？此讫嫶螅瑢崉t“虛胖”；負債率居高不下，造血功能嚴重缺失。
面對產(chǎn)業(yè)升級的迫切需求，如何在不新增隱性債務的前提下，喚醒這些沉睡的巨獸，將其轉(zhuǎn)化為驅(qū)動區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的新引擎？
這不僅是一道經(jīng)濟題，更是一場關乎區(qū)域經(jīng)濟生死存亡的轉(zhuǎn)型大考。
萬億“沉睡資產(chǎn)”為何喚不醒？
一邊是財政吃緊、債務高企，一邊是海量資產(chǎn)閑置低效、沉淀沉睡“抱著金飯碗討飯吃”，正在成為許多地方的真實寫照。
“十四五”時期，國資系統(tǒng)監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)總額從235萬億元增長到387萬億元，年均增長10.5%。規(guī)模在膨脹，效益卻在稀釋。
大量園區(qū)廠房空置、爛尾樓矗立、低效用地撂荒、特許經(jīng)營權“有證無市”。
與此同時，地方政府債務壓力持續(xù)攀升，傳統(tǒng)“鋪攤子”式增量擴張已難以為繼。
問題出在哪里？三重錯配。
其一，資產(chǎn)與資本錯配。資產(chǎn)是“死”的躺在賬面上的廠房、土地、設備，只有物理形態(tài)，沒有金融屬性。
資本是“活”的能流動、能增值、能撬動。然而多數(shù)地方國企“重建設、輕運營、缺退出”，資產(chǎn)建成就畫句號，從未*何讓資產(chǎn)“生錢”。
其二，存量與增量錯配。一邊是新增項目“無地可用”、招商引資“無房可租”，一邊是大量低效用地閑置、標準廠房空置。存量與增量之間，缺少一座“轉(zhuǎn)化橋”。
其三，資源與產(chǎn)業(yè)錯配。“十五五”規(guī)劃綱要將“建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，鞏固壯大實體經(jīng)濟根基”列為戰(zhàn)略任務之首，要求推進產(chǎn)業(yè)智能化、綠色化、融合化。
但許多地方的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍依賴粗放式土地擴張，新興產(chǎn)業(yè)卻因缺少載體而“落地無門”。
不盤活存量，就沒有空間給增量；不激活資產(chǎn)，就沒有資本投產(chǎn)業(yè)。這不僅是經(jīng)濟問題，更是戰(zhàn)略問題。
從“三資”到“三化”資產(chǎn)盤活的底層邏輯
要破解上述困局，必須回歸一個核心公式：
資源 → 資產(chǎn) → 資本 → 資金 → 再投資
這不是文字游戲，而是一條完整的價值轉(zhuǎn)化鏈條。
第一環(huán)：資源資產(chǎn)化把“散落的”變成“歸屬清晰的”。零散閑置的土地、廠房、特許經(jīng)營權、數(shù)據(jù)等資源，通過確權、估值、登記，轉(zhuǎn)化為權屬明確、可計量、能增值的國有資產(chǎn)。這是所有盤活工作的“地基”。
第二環(huán)：資產(chǎn)資本化把“靜態(tài)的”變成“能流動的”。通過REITs、資產(chǎn)證券化、股權轉(zhuǎn)讓、信托等金融工具，將物理形態(tài)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易、可融資的資本。
第三環(huán)：資本杠桿化把“一筆錢”變成“一串錢”。通過基金投資、股權合作、供應鏈金融等方式，以少量國有資本撬動大量社會資本，實現(xiàn)“四兩撥千斤”。
這三環(huán)環(huán)環(huán)相扣：沒有確權就無法交易，沒有交易就沒有流動，沒有流動就沒有杠桿。
“十五五”時期，國家層面的政策導向已經(jīng)非常明確：編制宏觀資產(chǎn)負債表，全面摸清存量資源資產(chǎn)底數(shù)；積極穩(wěn)妥做好存量國有資產(chǎn)盤活利用，充分發(fā)揮產(chǎn)權市場作用；堅持存量優(yōu)先供地導向，經(jīng)營性項目優(yōu)先使用存量用地。方向已定，只差執(zhí)行。
資產(chǎn)盤活與資本化運作“五步法”
基于上述邏輯，結(jié)合各地實踐，提煉出資產(chǎn)盤活與資本化運作的“五步法”實操框架：
第一步：摸清家底不懂“有什么”，就別談“盤什么”
全面清查區(qū)域內(nèi)國有資產(chǎn)，建立“資產(chǎn)臺賬+動態(tài)監(jiān)測”體系。不僅要查“有多少”，更要查“值多少”“誰在用”“能不能動”。
吉安市探索形成“摸、研、沉、建、督、銷”六步工作法。
永濟經(jīng)開區(qū)建立園區(qū)企業(yè)需求動態(tài)監(jiān)測體系，運用大數(shù)據(jù)分析預判企業(yè)擴產(chǎn)、搬遷等資產(chǎn)需求。只有底數(shù)清，才能路徑明。
第二步：分類施策一把鑰匙開一把鎖
資產(chǎn)類型千差萬別，不可能“一刀切”。吉安市創(chuàng)新構(gòu)建“五個一批”分類盤活模式：
1.資本運作一批：對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過REITs、資產(chǎn)證券化等工具實現(xiàn)資本化。
2.開發(fā)運營一批：對功能單一的閑置資產(chǎn)，引入專業(yè)運營機構(gòu)提升價值。
3.變現(xiàn)處置一批：對“兩非”“兩資”資產(chǎn)，通過產(chǎn)權交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式變現(xiàn)。
4.組合打包一批：按“肥瘦搭配”、高低收益組合原則，推動低效和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)協(xié)同運作。
5.移交注入一批：將分散資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至專業(yè)國企集中統(tǒng)一監(jiān)管。
第三步：搭建平臺讓“政府的手”和“市場的手”握在一起
單純靠政府行政指令盤不活資產(chǎn)，純粹靠市場自發(fā)交易又太慢。
必須構(gòu)建“政府主導+市場運作”的雙向賦能機制。
合肥長豐縣探索“管委會+公司”模式：管委會負責政策供給與決策，國企平臺公司負責資金籌措與項目運營。
永濟經(jīng)開區(qū)推行“管運分離”，由平臺公司主導市場化運作。政府出政策、平臺出資金、市場出效率三者缺一不可。
第四步：擁抱資本從“房東”到“合伙人”
傳統(tǒng)國企的角色是“房東”建好廠房租出去，收租了事。
新時代的國企應該是“合伙人”以資本為紐帶，深度介入產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
九江市工發(fā)集團構(gòu)建“精準股權投資+市場化退出”全鏈條模式，累計設立或參與子基金22支，總規(guī)模超200億元。
九江經(jīng)開區(qū)富和集團對德?？萍紝嵤?ldquo;股權投資+供應鏈代采”協(xié)同模式，實現(xiàn)了從“房東”到“合伙人”的角色轉(zhuǎn)變。
不是“我有資產(chǎn)你租用”，而是“我有資本共成長”。
第五步：閉環(huán)循環(huán)讓“錢生錢”而不是“錢變磚”
盤活不是終點，循環(huán)才是目的。
廈門安居集團通過REITs擴募實現(xiàn)資產(chǎn)出表回籠資金7.89億元，資金反哺地方新增保障性住房建設，形成“存量盤活資金回籠增量投建”的良性循環(huán)。
重慶市屬國企通過各類證券化產(chǎn)品盤活的資產(chǎn)規(guī)模已超百億元。
盤活回收再投再盤活，這才是永續(xù)經(jīng)營的正循環(huán)。
案例：五地實戰(zhàn)，五種打法
例一：重慶資產(chǎn)證券化的“規(guī)模戰(zhàn)”
2024年以來，重慶市國資委以機制創(chuàng)新為“經(jīng)”、價值創(chuàng)造為“緯”，打出資產(chǎn)盤活“組合拳”，市屬國企累計盤活存量資產(chǎn)超1800億元、回收資金超700億元。
打法有三：賽力斯項目開創(chuàng)性地實現(xiàn)國有資本對民營企業(yè)的類融資租賃債權向上市公司股權轉(zhuǎn)換；市地產(chǎn)集團CMBS在深交所成功發(fā)行，規(guī)模20.6億元、利率2.08%，創(chuàng)中西部同類產(chǎn)品*；兩江產(chǎn)業(yè)集團發(fā)行西部首單產(chǎn)業(yè)園REITs，募資10.2億元。
重慶經(jīng)驗的核心：把資產(chǎn)“打包”成金融產(chǎn)品，讓資本市場為存量資產(chǎn)定價。
例二：九江“三資三化”的系統(tǒng)戰(zhàn)
九江市探索出“資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)證券化、資金杠桿化”的特色路徑。共青城市將閑置6.3萬平方米中俄商貿(mào)城改造為微短劇拍攝基地，投用1個多月完成近20部劇集拍攝；濂溪區(qū)收購停滯的新天地購物中心引入萬達運營，6.1萬平方米商業(yè)體實現(xiàn)滿鋪運營，累計收益超1億元；修水縣國企統(tǒng)籌建設1100畝模具產(chǎn)業(yè)園，形成百億級產(chǎn)業(yè)集群。
在資本端，科翔股份項目以9000萬元定增入股，減持退出回收2.42億元，收益率近170%。
九江經(jīng)驗的核心：把“沉睡資產(chǎn)”變成“增收活水”，讓每一寸土地、每一棟樓宇都產(chǎn)生價值。
例三：吉安“五個一批”的精準戰(zhàn)
面對資產(chǎn)類型多樣、盤活難度各異的實際情況，吉安市創(chuàng)新構(gòu)建“五個一批”分類盤活模式。
市創(chuàng)投集團成功申報10宗地塊、總額7.29億元土儲專項債；市新廬陵公司“國有平臺+專業(yè)運營”模式推出人才公寓，入住率達63%；市創(chuàng)新投集團將2.11萬平方米老舊資產(chǎn)一次性變現(xiàn)2274萬元；市城投公司“存量改造+功能置換”將閑置康養(yǎng)中心改造為養(yǎng)老示范項目。
吉安經(jīng)驗的核心：因地制宜、精準施策，不同類型的資產(chǎn)用不同的打法。
例四：望江縣“府院聯(lián)動”的破局戰(zhàn)
安慶市望江縣有“安徽紡織服裝第一縣”美譽，但印染環(huán)節(jié)的短板制約了產(chǎn)業(yè)升級。
面對某企業(yè)1068畝閑置土地及資產(chǎn)，啟動“府院聯(lián)動”機制，由法院依法主導破產(chǎn)清算，一次性解決復雜債權糾紛；自然資源部門重新規(guī)劃，將單一地塊拆分為9個功能清晰的產(chǎn)業(yè)地塊；縣屬國企競得土地后投資建設高標準配套設施。
最終引進6個總投資約50億元的高端紡織項目，全部投產(chǎn)后預計年產(chǎn)值40億元、稅收1.5億元、創(chuàng)匯2億美元、創(chuàng)造就業(yè)超3000人。
望江經(jīng)驗的核心：司法清障+規(guī)劃引領+國企操盤，三位一體破解“僵尸資產(chǎn)”。
例五：永濟經(jīng)開區(qū)“存量變增量”的杠桿戰(zhàn)
永濟經(jīng)開區(qū)累計建成13萬平方米標準廠房，但大規(guī)模建設使平臺公司面臨較大財務壓力。
開發(fā)區(qū)以市場化思維重構(gòu)資產(chǎn)運營邏輯，委托第三方評估后依托省級公共資源交易平臺公開競拍，成功完成3棟標準廠房產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，成交金額1341萬元。
盤活后，平臺公司負債率下降15%；入駐企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模提升30%以上；推動包括甲醇增程式礦卡生產(chǎn)基地等3個總投資近10億元的新項目簽約落地。
永濟經(jīng)驗的核心：用“公司小資金”撬動“社會大資本”，驗證了存量資產(chǎn)高效利用的杠桿效應。
“十五五”時期，我國經(jīng)濟社會發(fā)展進入關鍵階段。
如果說“十四五”的主題是“做大蛋糕”，那么“十五五”的主題就是“切好蛋糕、用好蛋糕”不再靠鋪攤子拉動增長，而是靠盤活存量釋放動能。
這不是選擇題，而是必答題。
全球產(chǎn)業(yè)格局深度調(diào)整、國內(nèi)結(jié)構(gòu)性矛盾交織，傳統(tǒng)的外延式增長已觸天花板。
只有堅定不移推動高質(zhì)量發(fā)展，加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力，才能突破發(fā)展瓶頸、塑造競爭新優(yōu)勢。
資產(chǎn)盤活與資本化運作，本質(zhì)上是一場從“物理管理”到“價值經(jīng)營”的認知革命：
不是把資產(chǎn)看成一堆磚瓦水泥，而是看成可以流動、可以增值、可以杠桿化的資本載體；
不是把國企定位為“房東”和“施工隊”，而是定位為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“合伙人”和“操盤手”；
不是把盤活當作一次性任務，而是構(gòu)建“盤活回收再投再盤活”的永續(xù)循環(huán)。
“十五五”規(guī)劃綱要將“建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，鞏固壯大實體經(jīng)濟根基”列為戰(zhàn)略任務之首。
而資產(chǎn)盤活與資本化運作，正是建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系最務實、最緊迫的“第一塊基石”。
盤活的是資產(chǎn)，激活的是產(chǎn)業(yè)，撬動的是未來。
公式：
區(qū)域經(jīng)濟增長乏力 = 存量資產(chǎn)閑置率 × 債務融資成本 ÷ 產(chǎn)業(yè)周轉(zhuǎn)效率。
資產(chǎn)盤活效能 =（資產(chǎn)質(zhì)量 × 運營能力 × 金融工具）÷（制度成本 + 時間損耗 + 風險溢價）。
資產(chǎn)盤活價值 = 存量資產(chǎn)估值 × 運營效率提升系數(shù) × 資本運作杠桿。
產(chǎn)業(yè)升級路徑 = 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化 + 新興產(chǎn)業(yè)培育 + 未來產(chǎn)業(yè)布局。
運營收益 = 租金收入 + 增值服務收入 + 資本增值收益 + 政府補貼收入。
成功盤活 = 精準評估 × 模式匹配 × 資本協(xié)同 × 產(chǎn)業(yè)導入 × 運營優(yōu)化。
GDP拉升 = ∑(存量資產(chǎn)活化 × 戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)植入 × 資本杠桿倍數(shù))。
財政韌性 = 土地財政↓ + 資產(chǎn)運營收益↑ + 產(chǎn)業(yè)稅收↑。
(資產(chǎn)盤活 × 證券化退出) + 資金再投入 = 產(chǎn)業(yè)升級 × GDP倍增。
資產(chǎn)盤活是破局的利刃，資本運作是引擎的燃料，而構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系才是最終的目的地。
盤活不是終點，而是產(chǎn)業(yè)升級的起點；資本不是炫技，而是拉升GDP的杠桿。
面對新一輪區(qū)域經(jīng)濟競逐，誰能在存量中挖掘增量，誰能在包袱中發(fā)現(xiàn)財富，誰就能在構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的賽道上搶占先機。
唯有以資產(chǎn)盤活為基石，以資本化運作為羽翼，以產(chǎn)業(yè)升維為方向，區(qū)域經(jīng)濟才能在陣痛中涅槃，在轉(zhuǎn)型中躍升，真正實現(xiàn)經(jīng)濟的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。
未來已來，區(qū)域經(jīng)濟的競爭，表面上是GDP的比拼，實質(zhì)上是存量資產(chǎn)盤活效率與產(chǎn)業(yè)升級質(zhì)量的較量。
誰能率先打通“資源-資產(chǎn)-資金-資本”的任督二脈，誰就能在新一輪的經(jīng)濟周期中，牢牢握住高質(zhì)量發(fā)展的主動權。
這不僅是資本的勝利，更是區(qū)域經(jīng)濟浴火重生的必然選擇。
--------何伏，CFP，CFA，CMC，CISHRM，金融學博士，管理科學與工程博士，哲學博士后。資深投資人，基金管理人，資本策劃金融家。
轉(zhuǎn)載：http://www.oysg8.com/zixun_detail/1088148.html
